杨浦存在感这么低，房子还能买吗？

兔子先森

在上海市区几个区中，杨浦的存在感是偏低的。
杨浦的经济亮点不多，旅游景点也不多。
而且相比几十年前的高光时刻，大杨浦的确是落后了。
在我们所关心的楼市，尤其是二手房市场，杨浦的关注度也比较一般。
不过，杨浦好歹是市区，各种资源配套还是要比郊区强不少的。
尤其是教育和医疗这一块，杨浦积淀深厚，吸引了不少对教育有追求的家庭。
杨浦买房怎么买？杨浦的每个地段都有什么特色？
我们今天从内环往外一个一个说。
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东外滩板块



杨浦区地段最好、最有发展前景的地方，是东外滩。
东外滩位于内环内，黄浦江沿线划进了2035中央活动区，这里现在是杨浦规划发展的重头戏。
东外滩轨交发达，有4/12/18三条地铁，18号线直接过江就到浦东洋泾。
东外滩目前还是一片大工地，城市界面很破旧，一副百废待兴的景象，居住体验暂时不太好。
商业、公共设施也比较缺，只有一个复旦附属妇产科医院，学区有二梯队的齐齐哈尔路一小。
不过，开发商们早已瞄准了这片区域，这几年东外滩集中拍地，出来很多新房，未来会成为一个全新的高端居住社区。
东外滩也是杨浦区唯二能出产豪宅的地方，另一个是新江湾城。
和新江湾城的低密度洋房风格不同，东外滩的卖点是江景，高层公寓豪宅是主流。
这里最好的房子是翡丽甲第。



而且，东外滩就在北外滩的隔壁，可以说是北外滩的影子居住区，因为北外滩几乎没什么新房供应，东外滩自然承接外溢。
周家嘴路板块
东外滩往东北，是周家嘴路板块。
周家嘴路的内中环部分，是东外滩的延伸。
城市界面和东外滩差不多，以工地、厂房和棚户区为主，也是未来重点开发的区域。
复旦软件园在隆昌路站上盖，大型公共绿地的杨浦公园、控江中学也在这里。
周家嘴路西侧内环内区域发展比较成熟，大连路附近是杨浦的产业中心之一。
TOP医疗机构的新华医院就在此区域内。
这一块的居民构成多为上海本地国企的中高层，宝钢的领导当初分房就在此地。
这里的标杆楼盘是海上海新城。
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控江路板块
周家嘴路再往北，是控江路板块。
控江路这边基本都是老公房，老龄化严重，这块配套了延吉敬老院、控江医院和杨浦区中心医院。
板块的卖点是二梯队的控江二村小学和控江初级中学。
对口的商品房小区也要近20年房龄了，单价不低，户型偏大。
黄兴公园板块



控江路的北边，是黄兴公园板块。
在新江湾城之前，黄兴公园可以说是整个杨浦区格调最高的地方。
这里的居民以教师、国企领导为主。
20年前，围绕黄兴公园造了一批品质不错的商品房，比如公园3000、香阁丽苑和文化佳园。



说文化佳园没多少人知道，其实十年前很火的电视剧爱情公寓，取景就在这个小区。
文化佳园最新的成交单价在10万出头，三房总价在1200万以上。
总体来看，黄兴公园板块商品房聚集，还有一个大型公共绿地，是杨浦区不多的城市界面不错的板块。
二梯队初中的复旦实验中学和鞍山实验中学也在这里。
有些话不能说，有些文字不能写
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鞍山板块
控江路的西边，是鞍山板块。
鞍山在内环内，是一个纯老公房社区，也是杨浦地铁最发达的地方之一，8号线，10号线，18号线三条地铁通过。
虽然城市界面陈旧、基本都是老小区，但鞍山的房地产市场却一度很火热，因为这里优越的教育资源。
即使在教育实力强劲的杨浦，鞍山也占了半壁江山，有一梯队的二师附小、打虎山路一小、民办打一。
铁岭中学、二梯队的鞍山初级中学也在板块内。
鞍山其他配套也不错，有君欣时代广场、旭辉mall等中型商业体，南侧还有新华医院。



但如今因为政策面的不确定性，导致鞍山学区属性减弱；
整个鞍山板块因为居住密集，学区把控非常严格。
大部分是到户5年，最低也需要2年。
小孩要读小学，出生没多久就要把户口挂到这边来，持有周期过长。
所以这边的老房子现在不好卖了，今年甚至一度降价20%都没人要。



五角场板块



鞍山再往北，到了中环，就是杨浦鼎鼎大名的城市副中心，五角场。
五角场以商业闻名，有合生汇、万达广场、百联又一城等大型综合体，定位中端，基本都是连锁零售、餐饮。
五角场大面积都是商业、办公用地以及复旦大学总校，外围分布着住宅区。
城市界面比较陈旧，老公房与老商品房夹杂。
五角场虽然商业繁华，但因为这里的房子对口的中小学学区一般，价格反而在杨浦区里是比较便宜的。
这里比较知名的小区是三湘世纪花城，在逸仙路高架上可以看见成片的小区。
新江湾城板块



五角场北边，就是杨浦区环境最好、界面最漂亮、有钱人最多的地方，新江湾城了。
这里以前是军用机场，后来机场搬走之后，被开发为第三代国际社区。
现在这里人口低密，环境优美，就居住品质来讲，在北上海是独一档。
对于杨浦和宝山的有钱人来说，没有比新江湾城更好的地方了。
这里的房子整体房龄都比较新，别墅大平层扎堆，且户型都比较大，总价也比较高，圈层很纯粹。
新江湾城的另外一大优势，是拥有杨浦最好的公办初中——上音实验学校，吸引了一大批注重教育的家庭。
这里最好的房子是新江湾首府、中建大公馆、九龙仓玺园。
新江湾城的缺点是商业缺乏，只有一个悠方购物中心。
新江湾城虽没有医疗设施，但长海医院距离大部分小区路程3公里左右，是全国顶级的三甲医院之一



中原板块



最后，就是中原板块。
杨浦位于上海市区的东北角，中原位于杨浦的东北角，是杨浦最偏的一个板块，被称为是“杨浦区的西伯利亚”。
区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。
这里开发较早，原先是一片农田，后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程，一批居民被动迁到了这里。
这就导致了中原现在几乎全是老公房， 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。
最近几十年，在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候，时间在中原仿佛是停滞了。
整个板块除了长海医院和共青森林公园，没有什么亮点。



杨浦买房的话，在不考虑预算的情况下，首选新江湾城和东外滩。
新江湾城是杨浦现在最有腔调的地方，东外滩则代表了杨浦的未来。
接下来就是黄兴公园，在新江湾城开发之前，这里是杨浦居住氛围最好的地方，也是现在杨浦为数不多的城市界面良好的板块，居民以教师、国企领导为主。
之后就是周家嘴路、鞍山、控江路这几个地方，这几个板块的特色是学校还不错。
然后就是五角场，五角场以商业闻名，居住氛围其实一般，学校也一般。
最后就是中原了，地处交通死角，这里的居民基本都是杨浦土著。
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杨浦地处苏州河以北，素来是老上海人眼中的“下只角”。
最近二十年杨浦落后了，似乎坐实了“下只角”的身份。
但杨浦的历史是厚重的，这里也曾为上海的发展作出了巨大的贡献。
缺失了大杨浦的魔都，也是不完整的。
杨浦未来，把东外滩搞好，把拆迁做好，就不会差。

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